Приобретение квартиры в ипотеку
Ипотека – это кредит, выдаваемый гражданам для приобретения жилья под залог приобретаемой недвижимости. Брать кредит для покупки под залог приобретаемого имущества можно не только на квартиру, но и на автомобиль, яхту, землю и т.д., но ипотечное кредитование предусматривает наиболее длительный срок кредита и достаточно низкий процент по сравнению с другими видами кредитования. Объясняется это тем, что жилищная политика государства направлена на развитие ипотеки, как одного их способов обеспечения граждан жильем.
Привлекательность приобретения квартиры в ипотеку заключается в том, что в новую квартиру можно вселиться сразу, выплатив только небольшую часть её стоимости. Недостатком, пожалуй, является то, что нужно суметь правильно рассчитать свои финансовые возможности на многие годы вперед. Расходы на выплату ипотечного кредита достаточно велики, а в случае невозможности его погашения, квартиру могут забрать, так как она находится в залоге у банка, а вернут далеко не все выплаченные деньги, а только основную выплаченную часть кредита за вычетом процентов.
Выдачу ипотечных кредитов осуществляют только банки. Жилищные агентства выступают в качестве посредников, помогающих гражданам правильно оценить свои возможности для получения ипотечного кредита, выбрать банк и подготовить необходимые документы.
Как правило, взять ипотечный кредит имеют возможность работающие граждане в возрасте 30-40 лет, если на выплату кредита будет уходить не более 30-40% их заработной платы, а члены семьи имеют достаточно хорошие доходы, чтобы выступить в качестве созаемщиков. Также обязательным условием предоставления ипотеки является наличие у гражданина суммы, достаточной для внесения первоначального взноса, который, как правило, составляет не менее 10% от стоимости приобретаемой квартиры.
Очень важно правильно выбрать ипотечную программу. Для этого нужно максимально точно рассчитать размер выплат, которые гражданин будет обязан осуществлять ежемесячно, так как срок ипотеки достаточно велик, то выплаты нужно будет осуществлять в течение 10-30 последующих лет. При расчете ежемесячных выплат нужно учитывать не только сумму основного кредита и процентов, но и расходы на страховку и другие дополнительные расходы.
Существует две схемы осуществления платежей по ипотечному кредиту. По аннуитетной схеме сумма ежемесячных выплат остается неизменной в течение всего срока кредитования. По дифференцированной схеме размер ежемесячных выплат будет постепенно уменьшаться.
Ставки на предоставление ипотечных кредитов в иностранной валюте обычно гораздо ниже, чем в рублях. Это может быть выгодно заемщику, к тому же есть вероятность сэкономить на изменении курса валют.
Банк может отказать гражданину в предоставлении ипотечного кредита по многим причинам. Это могут быть как недостаточная платежеспособность клиента, так и другие причины, например, менеджеру банка могут не понравиться место жительства, семейное положение или возраст клиента. Очень серьезное внимание при принятии решения о возможности предоставления ипотеки банки уделяют наличию несовершеннолетних детей в семье заемщика и их обеспеченности жилплощадью, потому что в случае возникновения необходимости забрать квартиру, находящуюся в залоге у банка, для погашения кредита, могут возникнуть сложности, связанные с реализацией права несовершеннолетних детей на жилье. Также банки обычно отказываются кредитовать приобретение квартир, которые плохо востребованы на вторичном рынке жилья, а именно малосемеек, квартир в деревянных домах, в домах барачного типа или в старых домах, построенных ранее 1957 года.
Так как выдача ипотечного кредита – это довольно рискованная для банка финансовая операция, то банки обычно настаивают на том, чтобы заемщик оформил договор страхования в указанной ими страховой компании. Выплаты по договору страхования должны осуществляться регулярно в течение всего срока погашения ипотечного кредита, а расходы на них могут оказаться достаточно большими и соизмеримыми с величиной самого кредита.
В страховых полисах, получаемых при заключении договора ипотечного кредитования, в первую очередь предусматриваются риск повреждения или утраты самой квартиры, а также риск утраты права собственности на нее. Некоторое время назад банки также требовали от заемщиков обязательно застраховать свою жизнь и риск потери трудоспособности. Но вступившим в силу Федеральным законом о ценных ипотечных бумагах такие требования были признаны необоснованными. В настоящее время банки официально не требуют от граждан в обязательном порядке приобретать полис страхования жизни и здоровья, но всё равно учитывают этот момент, принимая решение о возможности предоставления ипотечного кредита. Тем более, что в случае отказа от предоставления ипотеки, закон не обязывает банк сообщать заявителю о причинах такого отказа.
Несмотря на то, что проблема обеспечения граждан отдельным жильем стоит в России достаточно остро, ипотечное кредитование пока не оказывает достаточно сильного влияния на решение жилищной проблемы. Причиной тому низкие доходы населения, отсутствие эффективного рынка ипотечных ценных бумаг, отсутствие единого кадастра объектов недвижимости, сложность процедуры заключения ипотечных сделок и постоянный рост цен на недвижимость. В результате, в России при помощи ипотеки приобретается не более 4-5% жилья.
Кроме того, в России не работает система рефинансирования, давно распространенная в Западных странах, когда есть возможность заменить старый кредит новым, выдаваемым под более низкий процент. В итоге, если в течение достаточно длительного срока кредита процентные ставки на ипотеку упадут, например, с 15% до 7% годовых, заемщики будут вынуждены продолжать выплачивать первоначальную ставку в размере 15%, что крайне обременительно.