Инвестируем в недвижимость

Кризисные явления, наблюдаемые сегодня в экономике, заставляют многих задумываться о наилучшем вложении капитала, т.е. об инвестировании.

Инвестирование - это вложение материальных средств (валюты, ценных бумаг, драгоценного имущества и т.п.) в предприятия и собственность, которое может приносить прибыль и другую пользу. Инвестирование может осуществляться как на первичном (новые объекты), так и на вторичном рынке недвижимости (передача прав собственности на существующие объекты). Российский рынок недвижимости подвержен влиянию многих факторов. Прежде всего - это существенные географические различия отдельных регионов. Отсюда и их индивидуальные экономические политические и социальные особенности. Что, в свою очередь, является определяющим фактором в инвестиционной привлекательности недвижимости разных регионов. Не имеющий опыта и специальных знаний инвестор может теряться в огромном количестве информации  об инвестиционном климате того или иного региона.  Кроме того, приток инвестиций в эту сферу затруднен по причине высокой стоимости объектов. Можно выделить четыре пути извлечения пользы при инвестировании в недвижимость:

• во-первых, при сдаче недвижимости в аренду инвестор получает определенные денежные средства;
• во-вторых, по причине постоянного увеличения рыночных цен на недвижимость, происходит прирост пассивного капитала инвестора;
• в-третьих, недвижимость может приносить пользу при ее эксплуатации;
• в-четвертых, при удачной перепродаже объекта недвижимости, инвестор может получить значительный доход.

Недвижимость, как таковую, можно разделить на три большие группы, каждая из которых будет иметь свои особенности в плане инвестиций. Это жилье, земля и недвижимость, приносящая доход. Жилье является наиболее «разносторонним» в плане получения пользы. Помимо использования его по прямому назначению возможна сдача его в аренду, что представляется довольно перспективным в свете сегодняшней ситуации. Кроме того, стабильно высокий спрос на жилье обеспечивает постоянный рост цен на объекты этой группы.

Вложения в земельные участки - более рискованные. Рыночная стоимость земли находится в зависимости от многих факторов, среди которых экологический, экономический, политический (решение местных властей), юридический (изменение в земельном законодательстве на государственном уровне). Инвестиции в недвижимость, приносящую доход, являются самыми прибыльными, но и одновременно, самыми рискованными. Недвижимость является одной из наиболее медленно окупаемых сфер (обладает низкой ликвидностью). Именно это, наряду с высокой стоимостью объектов, является сдерживающими факторами для более активного развития рынка недвижимости.

Наиболее известным для обывателя методом инвестирования в недвижимость является прямой метод, который подразумевает приобретение объекта недвижимости на рынке с заключением часного договора, или покупку с обратной арендой. Косвенный метод заключается в приобретении  ценных бумаг компаний, специализирующихся на недвижимости или в инвестировании а закладные, которые обеспечиваюся недвижимостью.

Вложения в недвижимость в некоторых аспектах очень похоже на инвестирование в акции. В частности, и то и другое - долгосрочные инвестиции, а отсюда и другие их общие черты.

Существует множество инструментов инвестирования. Из них для инвестиций в недвижимость обычно используются Собственный свободный капитал, заемные средства, ипотека, опционы, закладные, смешанные долговые обязательства, преимущественные договоры об аренде земли и, в меньшей степени, некоторые другие.

И акции, и недвижимость, сданная в аренду, обеспечивают владельца периодическим доходом. Но если дивиденды по акциям обычно выплачиваются раз в год, или раз в квартал, то арендная плата обычно вносится ежемесячно.

Но при этом прибыль от недвижимости менее динамична, чем доходы корпораций с высокой долей заемного капитала. Это происходит по следующим причинам:

1. Доход корпораций во многом зависит от объемов реализации их продукции, что, в свою очередь, находится в прямой зависимости от многих факторов рынка, в то время как договор аренды на недвижимость обеспечивает инвестора более стабильной прибылью.
2. Корпорация всегда находится в развитии, в поиске новых путей извлечения прибыли, а значит и источники доходов постоянно меняются. А объекты недвижимости с течением времени не меняются.

Из перечисленного видно, что доходы от недвижимости более стабильны, чем доходы от корпоративных ценных бумаг.

Уровень доходности инвестиций в недвижимость также несколько более высоки по сравнению с  доходностью ценных бумаг. Это связано с тем, что Доход инвестора должен превышать расходы на эксплуатацию объекта.

Сейчас происходит некоторое снижение ликвидности вложений в недвижимость. В основном эти колебания связаны с ситуацией на рынке кредитования недвижимости. Когда финансовые учреждения сокращают уровень кредитования, происходит спад ликвидности.

Инвесторы при выборе объекта инвестирования руководствуются стремлением получить наивысший доход при минимальных рисках. При этом анализируются сумма необходимых вложений, объем прогнозируемого дохода, а также возможные риски.

Инвестиции в недвижимость - это долгосрочный проект. Низкая ликвидность, длительное оформление сделки, большие затраты на изменение варианта использования препятствуют быстрому извлечению прибыли из инвестиций.

Однако недвижимость остается одним из наиболее привлекательных объектов инвестирования. Это связано с быстрым обесцениванием денежных средств, ненадежностью финансовых учреждений, несоответствием банковской ставки уровню инфляции и с другими факторами. В этих условиях вложения в недвижимость позволяют не только сохранить свой капитал, но и получить некоторую выгоду.

Наиболее привлекательными в инвестиционном отношении являются жилые объекты. Высокий и постоянный спрос, доступность этого вида инвестирования, а также четкое определение юридических прав на жилье обеспечивают достаточную ликвидность этого вида инвестирования.

Острота жилищной проблемы объясняется прежде всего высокой стоимостью объектов, которая значительно выше доходов основной части населения. Кроме того, недостаточно развитая система кредитования недвижимости до недавнего времени даже не включала в себя кредитование на вторичном рынке недвижимости.

С начала 90х годов государство начало принимать меры для исправления данной ситуации. Бесплатная приватизация жилья, снятие ограничений на количество и размер жилищных помещений в собственности и развитие системы кредитования дало свои плоды, однако до полного решения проблемы еще весьма далеко.

Сейчас основная возможность для большей части населения в решении жилищной проблемы заключается в развивающейся системе ипотечного кредитования. Однако существует несколько проблем и в этой области. В частности это невысокое доверие потенциальных заемщиков к финансовым учреждениям, а также сложность в определении платежеспособности возможного заемщика. Эта проблема заключается в большой доле теневого сектора в экономике, а значит в невысоком официальном доходе заемщика.

Проблема недостатка новых объектов решается с помощью банковских кредитов «с шаровым» платежом на кредитование застройщиков. Особенность этого кредита заключается в том, что его основная сумма погашается после окончания строительства. А во время строительства выплачиваются только проценты по кредиту. Этот кредит предоставляется только при наличии у застройщика прав собственности или аренды на участок под строительство.

Кроме того, жилищная проблема решается на местном уровне. Идет своеобразная борьба за привлечение инвесторов, путем создания в отдельных регионах благоприятного инвестиционного климата за счет снижения налоговой нагрузки.

Для решения жилищной проблемы требуется принятие системы мер. Сейчас работают программы по долевому строительству, продаже жилья в рассрочку, система стройсбережений, жилищные сберегательные программы, ссуды на приобретение жилья от предприятий, выпуск муниципальных жилищных облигаций и другие.

На инвестиции в недвижимость также существенное влияние оказывает инфляция. Это влияние двояко. С одной стороны, недвижимость является достаточно надежным объектом для инвестиций, который позволяет не только сохранить средства, но и получать доход в любой ситуации. А с другой стороны, растущие темпы инфляции стимулируют вложения средств в другие сферы. Это объясняется падением реальных доходов, недостаток средств и сложность получения приемлемого кредита, невозможность точного определения прогнозируемой прибыльности вложений.

Сейчас, в условиях высоких темпов инфляции, инвестиционная деятельность не очень активна. Высокая стоимость вложений и высокие риски привели к снижению инвестиционной активности в этом секторе.

И несмотря на все вышесказанное, рынок недвижимости остается привлекательным для инвестиций. Во-первых, он позволяет сохранить сбережения, которые, кроме того, напрямую контролируются инвестором. Во-вторых, инвестиции в недвижимость - одни из немногих, которые основаны на праве собственности. В-третьих, вложения в недвижимость позволяют с высокой степенью надежности защитить средства от инфляции. В-четвертых, обширный рынок недвижимости еще мало освоен в России. В-пятых, высокие риски в данном случае уравновешиваются высокой доходностью сделок.

Сейчас, в условиях кризиса и снижения общей экономической активности, рынок недвижимости также переживает спад активности.

Макарова Анна