Недвижимость как объект для инвестирования и как инвестиционный капитал

Обязательным элементом любого развитого государства с рыночной экономикой является рынок недвижимости.

Среди средств производства недвижимость является наиболее дорогостоящим, поэтому играет одну из ведущих ролей в формировании цены производимых товаров. Именно факт, что недвижимое имущество является базовым, основополагающим при создании любого производства делает рынок недвижимости и его динамику одними из важнейших факторов, влияющих на экономику в целом.

Рынок недвижимости – это структура, в рамках которой взаимодействуют участники экономической деятельностью в связи с осуществлением ими различных сделок, объектом которых является недвижимое имущество.

На рынке недвижимости происходят не только активные операции с недвижимым имуществом, параллельно с ними всегда активно осуществляются финансовые инвестиционные операции. Причина тому проста: недвижимость является одним из наиболее привлекательных объектов для инвестиций, она же является и субъектом, поэтому часто используется в качестве инвестиционного капитала.

В той части рынка инвестиций, которая непосредственно взаимодействует с рынком недвижимости можно выделить два вида вложений: вклады имущества и вклады в недвижимость.

Как правило, вклады имущества в уставные капиталы юридических лиц осуществляются с целью получения прибыли от деятельности создаваемой организации. И в такой ситуации получаемая прибыль выступает на первое место, а судьба вложенного имущества отходит на задний план.

Недвижимость же, напротив, рассматривается как отдельный инструмент, поэтому в том случае, если вклад в юридическое лицо осуществляется в форме недвижимого имущества, на первый план выходит сбережение этого имущества и увеличение его стоимости.

Как и при инвестициях, при осуществлении сделок с недвижимым имуществом требуются точное установление времени осуществления сделки, её размера, формы сделки и степени риска, с которым она связана.

Если недвижимость выступает не в виде инвестиционного капитала, а сама становится объектом для инвестирования, то в первую очередь требуется установление её точной рыночной стоимости. Это очень важно, потому что цены на недвижимое имущество и амплитуда их колебаний являются одним из важнейших показателей стабильности экономики. Найти компромисс между интересами продавца и покупателя можно только в том случае, если сделка с недвижимостью заключается в достаточно сжатые сроки и по адекватной цене, что снижает риск финансовых потерь с обеих сторон, которые могут возникнуть в результате резкого скачка или падения цен в нестабильной экономике.

Рынок – это система социальных и экономических взаимодействий, участниками которых являются продавцы, покупатели и посредники. В более узком смысле рынок можно рассматривать как совокупность товарно-денежных операций по обмену товаров одного и того же вида на определенной территории.

Таким образом, в узком смысле, российский рынок недвижимости – это совокупность товарно-денежных отношений по осуществлению сделок с недвижимым имуществом на территории Российской Федерации.

Недвижимость – товар очень специфический, свойства которого значительно отличаются от других, функционирующих на рынке товаров. Первым и самым важным отличием недвижимости как товара, является её привязанность к определенному местоположению.

Поэтому и специфика рынка недвижимости определяется локальностью территории, которая ограничивает число возможных сделок и значительно снижает ликвидность недвижимого имущества по сравнению с другими товарами.

Другим важным фактором, влияющим на рынок недвижимости, является достаточно высокая цена недвижимого имущества. Из-за того, что стоимость недвижимости значительно превышает финансовые возможности подавляющего числа потенциальных покупателей, большинство сделок с недвижимым имуществом осуществляется на кредитные средства.

Следует помнить, что осуществление сделок с недвижимостью требует многих формальностей, в частности, обязательной государственной регистрации, что делает процесс заключения сделки достаточно длительным и трудоемким.

Существует четыре основных разновидности объектов, обращающихся на рынке недвижимости: земельные участки, жилые помещения, нежилые помещения и промышленная недвижимость. Отдельно можно также рассматривать рынок объектов незавершенных строительством.

В качестве субъектов на рынке недвижимости выступают не только физические и юридические лица, непосредственно являющиеся собственниками недвижимого имущества, продавцами и покупателями, но и большое количество других участников, которые непосредственно не вступают в имущественные права на недвижимость, но являются обязательными участниками её оборота. К таким субъектам относятся: инвесторы, банковские организации, строительные компании, риэлторские, юридические, страховые и рекламные компании, органы государственной власти, а частности, муниципальные отделы по управлению имуществом, БТИ, суды и налоговая инспекция.

В настоящее время в России очень остро стоит жилищная проблема и государство стремится её решить путем развития ипотечного кредитования. Ипотека – это долгосрочный кредит, который выдается гражданам под залог приобретаемой недвижимости для покупки жилья. Как правило, ипотечные кредиты выдаются на очень длительный срок от 10 до 15 лет. При заключении сделки с недвижимостью с использованием ипотеки банки часто привлекают к участию в ней профессиональных оценщиков, чтобы правильно установить рыночную стоимость недвижимости, которая становится залогом.

Оценочная деятельность становится в России всё более востребованной, и это не в последнюю очередь связано с развитием рынка недвижимости. Государство стремится всячески содействовать развитию этого сектора рынка, поэтому, например, в начале 2008 года было отменено обязательное государственное лицензирование деятельности оценщиков. Его заменила другая система регулирования, основанная на объединении оценщиков в саморегулирующиеся профессиональные организации.

Таким образом, рынок недвижимости – это не отвлеченное теоретическое понятие, а явление, с которым каждый сталкивается в своей повседневной жизни. И не нужно быть продавцом или покупателем квартиры, либо лицом, нуждающимся в улучшении жилищных условий, чтобы на себе почувствовать всю мощь этого сектора экономики. Рынок недвижимости настолько серьезный фактор экономики, что любые события, связанные с ним, отражаются на экономике страны в целом, влияя тем самым на нашу повседневную жизнь.

Лисаева Людмила