Оценка квартиры

В каких случаях необходимо проведение оценки?

• При совершении сделки по купле-продаже с недвижимостью;При вступлении в права наследства;
• При предоставлении квартиры под залог или в качестве обеспечения ей кредитов;
• При заключении договора страхования имущества;
• При решении имущественных споров.

Рассмотрим частные случаи, в которых необходима процедура оценки.

Этот случай является самым распространенным в практике оценки. В качестве заказчика может выступать как покупатель, так и продавец имущества или комплекса. Владельцу необходимо быть в курсе текущей цены на данную квартиру, чтобы более выгодно ее продать. Покупатель должен быть уверен, что стоимость покупаемой им квартиры не является завышенной или заниженной. Завышенная цена возникает по причине желания продавца получить более высокий доход от продажи имущества, используя некомпетентность покупателя в вопросах текущей стоимости подобного имущества, а заниженная – в случае, если имеются какие-то проблемы с продаваемым имуществом. Каждую из этих возможных проблем можно отнести к одному из четырех типов:

1. Экологические (рекомендуется использовать экологическую оценку):

• уровень шума недопустимо высок;
• почва, вода или воздух не соответствуют нормам.

2. Экономические (для экономической оценки вы можете воспользоваться услугами наших специалистов):

• недостатки транспортной инфраструктуры;
• прилегающая территория не приведена в надлежащий вид;
• неразвитая инфраструктура района;
• квартира расположена в «опасном» районе.

3. Физические (некоторые дефекты можно заметить самостоятельно, а для определения некоторых необходимо проводить строительную экспертизу):

• дефекты канализации;
• дефекты полов, стен и потолков;
• дефекты электрики и так далее.

4. Юридические (наша компания может порекомендовать вам грамотного юриста):

• нарушены права несовершеннолетних;
• в пакете документов не хватает документов;
• оформление документов на квартиру было произведено с нарушениями.Второй случай: оценка квартиры для последующего страхования.

Если вы планируете застраховать свое имущество, вам необходимо провести его оценку. Эта процедура займёт около трех рабочих дней, по истечении которых вам предоставят отчет о рыночной стоимости квартиры или дома, который вместе с другими документами нужно будет предоставить в страховую компанию.

Третий случай: Оценка квартиры в целях решения имущественных споров.

В большинстве случаев имущественные споры возникают во время бракоразводных процессов и последующем разделе имущества. Также нередки возникновения таких споров в ходе раздела недвижимости, оставленной в наследство. Если ситуация спорная, необходима оценка квартиры или дома. Проводится она в течение приблизительно трёх рабочих дней.

Четвертый случай: Оценка квартиры при вступлении в наследство.

При оформлении процедуры вступления в наследство, нотариусу необходимо предоставить отчет об оценке квартиры, который должен быть выполнен в соответствии со стандартами оценочной деятельности и 135 ФЗ об оценочной деятельности. Этот федеральный закон обязателен для применения на территории Российской Федерации. Оценка имущества в таком случае проводится в течение двух рабочих дней компанией, имеющей лицензию на осуществление оценочной деятельности в соответствии с налоговым кодексом РФ (ст. 333.25).

Пятый случай: Оценка имущества для последующей сдачи в аренду.

Если вы решили сдавать жилую площадь в аренду, перед вами встанет задача определения наиболее точной арендной платы. Так как, в случае завышения цены, велика вероятность потери потенциальных клиентов, а в случае занижения стоимости – вы не получите часть возможного дохода. В таком случае проводится оценка квартиры с точки зрения справедливой арендной платы. При этом на конечную стоимость влияет огромное количество факторов. В их числе:

• площадь квартиры и количество спальных комнат;
•  наличие мебели и техники, такой как, например, стиральная машина, а также средств коммуникации - интернета и телефона;
• состояние, как самой квартиры, так и подъезда и двора;
• расположение дома, в котором находится квартира - район, инфраструктура, удаленность от ближайшей остановки общественного городского транспорта и так далее.

Вместе с конкретной стоимостью аренды вашего имущества вы получите профессиональное обоснование такого размера оплаты, которое можете использовать при переговорах с потенциальными клиентами. Это особенно важно в сегодняшней экономической действительности: рынок сдачи квартир в аренду растёт и по прогнозам экспертов будет расти и в будущем.

Шестой случай: Оценка квартиры для получения кредита

Определение рыночной стоимости квартиры может понадобиться в том случае, если вы берете кредит в банке и в качестве обеспечения этого кредита предполагаете использовать имущество. Также при особенных способах кредитования, таких как ипотека, т.е. кредит на покупку жилья, этот заём обеспечивается приобретаемой собственностью и необходима её независимая оценка для определения рыночной стоимости квартиры. Такая оценка недвижимости занимает не более трёх дней.

В любом из представленных случаев результатом процедуры будет являться отчет об оценке недвижимости в упрощенной форме (письмо) или стандартной.

Что такое отчет об оценке недвижимости?

Это, прежде всего, официальный документ, который может быть использован в суде при решении различных имущественных споров, а также используется при принятии решений о кредитовании и страховании.

1. Отчет об оценке недвижимости включает в себя следующие разделы:
2. Общие сведения об оценщике и заказчике;
3. Общий макроэкономический анализ рынка недвижимости;
4. Описание применяемых методик и подходов при оценке недвижимости;
5. Описание объекта оценки - квартиры, дома и тому подобного;
6. Определение рыночной стоимости имущества;
7. Внешний вид объекта оценки;
8. Приложения (правоустанавливающие документы).
   

Необходимым является прошивка и скрепление печатью отчета об оценке недвижимости. Ещё одним обязательным правилом является присоединение к отчету об оценке копий документов оценочной компании. Их перечень представлен ниже:

• копия лицензии и приложения к ней;
• копия полиса страхования гражданской ответственности оценщика
• свидетельство об образовании юридического лица.

• тип здания
• возраст постройки;
• материал, из которого изготовлены наружные стены;
• материал перекрытий;
• состояние здания (субъективно);
• техническое обеспечение строения;
•  наличие / отсутствие организованной стоянки автомашин или подземного гаража;
• этажность строения;
• состояние подъезда (субъективно).

Характеристики оцениваемой квартиры:

• этаж расположения;
• общая и жилая площадь помещения;
• количество комнат и их площадь;
• площадь кухни;
• раздельный / совмещенный санузел;
• высота потолков;
• балкон (лоджия);
• вид из окон;
• присутствие слаботочного обеспечения;
• наличие / отсутствие дополнительных систем безопасности;
• общее состояние объекта (субъективно);
• видимые дефекты внутренней отделки;
• данные о возможно проводимой перепланировке.

На основе этих и других данных рассчитывается рыночная стоимость квартиры, действительная на конкретную дату оценки и только в указанных в отчете целях оценки.