Рынок недвижимости: Кручу, верчу, обмануть хочу…
Вы желаете купить или продать квартиру. Сдать комнату или снять дачный участок на летний период. А может быть заключить договор со строительной компанией о покупке жилья в новом доме? Теоретически все понятно, однако на практике становится ясно то, что помимо структуры осуществления сделки существует еще и масса «подводных камней», которыми с большим успехом пользуются мошенники. Как не попасть на уловки нечестных партнеров по сделке? Наш рассказ об операциях с недвижимостью, нечестных и недействительных сделках и том, как избежать подобных неприятностей.
Недееспособный участник
Именно при помощи недееспособности того или иного участника сделки чаще всего создаются аферы на рынке недвижимости. И потому мы сейчас подробно разберем, кого и при каких условиях можно считать недееспособным, как недееспособность трактует закон и семейный кодекс.
Частично недееспособных или полностью недееспособных участников сделки купли или продажи жилья, можно разделить на две группы:
I группа. Полностью недееспособные. Дети до 14 и граждане с психическими расстройствами, которые вследствие своей болезни (которая мешает понять им значение своих действий или самостоятельно осознанно принять решения) не могут принимать участия в подобных сделках. Сделки, совершенные с нарушением прав указанных выше социальных групп, считаются недействительными.
II группа. Ограниченно дееспособные. Ограниченно дееспособные граждане, несовершеннолетние, а также граждане, находящиеся в момент заключения сделки в не совсем адекватном состоянии. Подобные сделки считаются спорными.
Рассмотрим случаи, когда совершенные сделки с «участием» перечисленных выше категорий лиц могут быть признаны неправомерными:
Ст. 29, 171 ГК РФ Полностью недееспособные граждане
Недействительными в суде признаются сделки купли- продажи недвижимости в том случае, если один из участников признан полностью недееспособным (неврологические расстройства, душевные болезни, врожденное слабоумие, травмы). Одно важное условие – сделка будет признана недействительной, только если решение суда было вынесено ДО попытки совершения сделки этим лицом. Дееспособность проверяется в психдиспансере или канцелярии районного суда.
Ст.28, 172 ГК РФ Малолетние - лица, не достигшие 14 лет
Гражданским законодательством установлены специальные правила, реализующие право ребенка на жилье. В случае ущемления законных прав на жилье несовершеннолетних и малолетних граждан, сделка о купле-продаже недвижимости считается неправомерной и признается недействительной.
В соответствии со статьей 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в РФ» (от 11.08.1994 г.) несовершеннолетний или малолетний гражданин страны не может быть лишен права участия в приватизации жилплощади, на территории которой он зарегистрирован. Для совершения всех административных действий и сделок (обмен, продажа) с жилыми помещениями, где прописаны лица, не достигшие 18 лет, необходимо разрешение органов попечительства и опеки.
В соответствии со статьями Семейного кодекса №№60, 137, 147, 153 родители, опекуны (попечители для несовершеннолетних), усыновители не имеют права совершать от имени детей сделки по отчуждению принадлежащей последним недвижимости, приводящие к отказу ребенка от принадлежащих ему прав или уменьшению жилищного имущества.
Подобные явления имели в 1992-1994 гг.массовый характер, когда антисоциальные элементы, являющиеся родителями, опекунами или усыновителями лишали (частично или полностью) права на жильё своих детей, фактически отправляя их жить на улицу.
В настоящее время более всего нарушаются жилищные права двух категорий несовершеннолетних граждан: только родившиеся на данной жилплощади и выехавших с родителями на ПМЖ (постоянное место жительства).
В первом случае родители (или усыновители) новорожденных (или усыновленных) детей должны внести их в правоустанавливающие документы и в число собственников недвижимости, в соответствии с установленным порядком, и только после совершать сделку по обмену или продаже жилплощади. Однако, на практике преследуя понятные только себе цели, родители зачастую, намеренно в течение какого-то времени не регистрируют младенца - расплачиваться за подобные халатные действия, в последствии приходится наивному покупателю.
Во втором случае при отчуждении жилплощади, принадлежащей семье выезжающих эмигрантов, надо настоятельно требовать того, чтобы последним на территории РФ, постоянным местом жительства (прописки) ребенка было другое жильё и были получены и правильно оформлены все разрешения ОВИРа и органов опеки.
Внимание! При совершении сделок с недвижимостью ущемление прав детей является самым часто встречающимся основанием признания их нелегитимными!
И потому при осмотре документов особое внимание следует уделить тому, проживали ли в течение последних десяти лет на покупаемой жилплощади дети, достигли ли они совершеннолетия и являются ли они на момент сделки дееспособными, куда выписываются несовершеннолетние жильцы и не нарушены ли их права на жилье. Не имеющему опыта покупателю крайне сложно справиться с указанной выше задачей и потому рекомендуется обращаться в надежные агентства недвижимости и квалифицированным специалистам.
Ст.175 ГК РФ Лица в возрасте 14-18 лет
По сравнению с изложенным выше, признание сделки неправомерной, при которой было ущемлено законное право гражданина РФ в возрасте от 14 до 18 лет, имеет несколько существенных особенностей:
I . Такая сделка относится к числу оспариваемых в суде. Право оспаривания неправомерности операции обмена или продажи жилплощади имеют органы попечительства и опеки, законные представители несовершеннолетнего, прокуратура и суд;
II. Сделка, совершенная на выгодных для несовершеннолетнего гражданина РФ условиях, считается правомерной, после ее окончательного и полного одобрения со стороны законного представителя (попечителя)
III. Согласно ст. 27 ГК РФ граждане РФ, вступившие в брак, ведущие предпринимательскую деятельность или работающие по найму в возрасте от 16 до 18 лет, объявляются эмансипированными, считаются дееспособными и могут самостоятельно совершать сделки
Ст.30, 176 ГК РФ Ограниченно дееспособные граждане
По решению суда ограниченно дееспособными признаются граждане, злоупотребляющие наркологическими, спиртными и токсическими веществами, стоящие на учете в наркологическом диспансере (которые занесены в базу данных главного нарколога города).
Сделки с недвижимостью, при которых ущемляются права граждан данной категории, или сделки, в которых принимают участие, граждане данной категории, считаются недействительными и могут быть оспорены органами попечительства и опеки, членами семьи недееспособного гражданина, лечебными наркологическими учреждениями и прокуратурой.
Ст.177 ГК РФ Совершение сделки лицом, не способным понимать значение своих действий или руководить ими
Данные основания признания сделки купли - продажи недвижимости недействительной весьма часто встречаются в судебной практике. И вправду ведь фактически «подвести» под действие статьи 177 ч.1 ГК РФ можно любого гражданина, что успешно и делают мошенники, вступающие в сговор с продавцами недвижимости.
Наиболее распространенной схемой обмана являются в данном случае так называемое «опьянение III степени» или «травма головы», позволяющие, или подкупе экспертов или при грамотной подтасовке доказательств, оспорить практически любую сделку.
Покупателям недвижимости следует быть очень осторожными, в тех случаях, если по каким-то причинам продавец продаваемого объекта отказывается ставить подписи на каких-либо договорах, декларациях или соглашениях с агентством недвижимости или перед оформлением сделки у нотариуса, а в день сдачи документов на регистрацию или оформление под самым что ни есть благовидным предлогом уезжает.
Наличие этих двух характерных признаков («срочные дела» и отсутствие на документах подписи, выражающей волю продавца) почти всегда свидетельствуют о дальнейшем мошенническом сговоре против покупателя с целью последующего признания (на основании ст.177 ч.1 ГК РФ) сделки недействительной. В данном случае покупателю рекомендуется отложить сделку до возвращения продавца или же требовать у поручителя нотариально заверенной доверенности о ведении дел (свершении сделки)
Под состав рассматриваемой нами статьи можно теоретически подвести также свершение сделок лицом находящимся в болезненном состоянии (соматическое или психическое заболевание) или в состоянии сильного нервного потрясения. Однако сфальсифицировать экспертизу или доказать подобные факты на практике значительно сложнее, чем в описанных выше случаях (опьянение, травма)
На примерах рассмотрим чаще всего встречающиеся в судебной практике схемы мошенников:
Травма головы
Для признания несостоятельности сделки по статье 177 ГК РФ преступники применяют очень нехитрые приемы. Они в подробностях описывают вступившему с ними в сговор продавцу недвижимости клинические симптомы сотрясения мозга. И за несколько дней до подписания у нотариуса договора купли - продажи разыгрывают в травм пункте получение черепно-мозговой травмы.
Цель у подобных инсценировок одна - получение справки о травме и занесение данных о происшествии в медицинскую карту «пострадавшего».
Через дней десять, после подписания сделки, продавец подает в суд заявление о неправомерности сделки из-за предшествующей травмы. Итог всегда одинаков - сделка признается недействительной…
Опьянение III степени
Еще одна простая и очень распространенная махинация.
Все участники сделки собираются у нотариуса в 9:00. Но вдруг в 9:30 оказывается, что продавцу просто необходимо встретить любимую бабушку, партнера и т. д. Перед отъездом продавец оформляет доверенность на любого из участников и в 9:45 покидает нотариальную контору. При помощи «соратников по афере» вводит себе в вену физ. раствор с чистым спиртом и уже в 10:00 получает III степень опьянения. В 10:15 в очень нетрезвом состоянии гражданин попадает в милицию, где оформляется протокол о его не состоянии.
Далее после получения от жертвы денежных средств, продавец квартиры подает заявление в суд о том, что подписал какие-то документы в состоянии алкогольного опьянения, а в качестве доказательств демонстрирует протокол из милиции. Сделка признается нелегитимной и успешно расторгается.
Приобретая недвижимость, покупателю необходимо следовать одному весьма важному правилу: в день сдачи документов на регистрацию или при оформлении сделки у нотариуса продавец обязан присутствовать лично на протяжении всей процедуры!
Покупатель обязан объяснить продающей стороне то, что оформление сделки является очень ответственным моментом для обеих сторон, и потому все другие дела должны быть отложены, либо должна быть отложена сама сделка.
Если в начале оформления для вас является сомнительным состояние продавца (трезвость, адекватность), без стеснения предложите ему пройти освидетельствование в наркологическом диспансере или поделитесь своими сомнениями с госрегистратором или нотариусом. В данном случае вероятность оспаривания сделки по ст.177 ГК РФ значительно уменьшится.