Квартира на заказ: как правильно выбирать?

   Вы давно мечтаете о новой квартире, мысленно представляя просторное, уютное гнездышко в элитной новостройке в хорошем районе. Решившись, наконец, на покупку, Вы вдруг обнаруживаете, что финансы – далеко не единственная проблема. Ведь если квартира приобретается, чтобы в ней жить (а не перепродать), хочется все предусмотреть. И в цене не прогадать, и с районом не ошибиться, и не беспокоиться по поводу экологичности используемых материалов, словом, чтобы жить в ней потом с удовольствием. Конечно, выбирать сегодня есть из чего. Рынок жилья насыщен разнообразными предложениями о продаже квартир в новостройках, среди которых даже профессионалу легко запутаться. Тем более что между покупкой квартир в новостройках и на вторичном рынке существует огромная разница. Как же во всем этом многообразии не ошибиться и сделать правильный выбор? Не стоит пугаться раньше времени. Есть несколько основных правил, следуя которым Вы получите дом своей мечты. Итак, давайте рассмотрим, какие вопросы требуют тщательного изучения при покупке квартиры в новостройке.

Прежде всего - цена вопроса, что для большинства, к сожалению, является самой сложной задачей. Прикидывая, во сколько Вам обойдется покупка новой квартиры, не забывайте, что простое правило рынка – продавец называет цену, а покупатель соглашается на покупку или нет - на отечественный рынок жилья не распространяется. Помните, что в рекламных проспектах для привлечения внимания клиентов, как правило, указывают цену на самые дешевые квартиры в доме, а значит и не самых лучших характеристик (планировка, этаж, вид из окон и пр.). Что, само собой, означает более высокую цену на квартиры в этом же доме, но из категории хороших. При этом обозначение цены за квадратный метр в условных единицах (у.е.) может означать далеко не Ваше привычное понимание этих самых у.е. Поэтому значение условных единиц нужно уточнять сразу, иначе при пересчете по указанному продавцом курсу цена квадратного метра может оказаться намного выше, чем Вы изначально предполагали. В самом же договоре обязательно нужно предусмотреть оговоренную цену, являющуюся окончательной и не подлежащей перерасчету. Так Вы исключите риск требования застройщиком различных всякого рода доплат уже после окончания строительства. Конечно, если по завершении строительства окажется, что площадь не соответствует изначальной запланированной, цена квартиры может измениться, но, опять же, только на основании произведенных БТИ обмеров.

   Мало кто знает, что продажей квартир в новостройках могут заниматься несколько разных организаций по разным же ценам. Поэтому выясняем, кто продавец? Частично квартиры в одном доме могут принадлежать инвестору, застройщику и подрядчику. Причина - расчет инвестора или застройщика с партнерами по строительству по принципу бартера - не деньгами, а квартирами в строящемся доме. Соответственно, с последующей самостоятельной реализацией причитающейся доли каждым участником строительства. Покупая квартиру в новом, а особенно еще не достроенном доме, внимательно разберитесь кто заказчик (инвестор), застройщик и продавец. Инвестор финансирует строительство, а застройщик – это компания-владелец или арендатор земельного участка, привлекающий средства участников долевого строительства (чаще он же выступает генподрядчиком строительства). Бывает что инвестор, застройщик и продавец одно лицо. Поинтересуйтесь, как долго эти компании работают на рынке строительства, какие объекты ими уже реализованы, а какие реализуются в настоящее время. Как правило, это достаточно известные компании, и в СМИ, в частности в Интернете, Вы сможете узнать мнение общественности, стоит ли приобретать у них квартиру. Ведь уверившись в хорошей репутации участников строительства, Вы обеспечите себе спокойствие.

   Перед тем как заключать с продавцом договор, ознакомьтесь с пакетом документов на объект недвижимого имущества, находящимся у застройщика. Согласно п.2 ст.21 Закона «Об участии в долевом строительстве» Застройщик обязан предоставить любому обратившемуся лицу для ознакомления следующие документы:

разрешение на строительство;
технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости;
заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

   Также застройщик обязан публиковать проектную декларацию (документ, содержащий сведения о застройщике и об объекте долевого строительства) в СМИ, включая Интернет. При выборе квартиры в новостройке поинтересуйтесь, где был опубликован этот документ, и ознакомьтесь с ним, помня, что информация в нем является открытой и доступной.

   При выборе жилья в присматриваемых Вами новостройках основной критерий - тип дома, которых сегодня огромное множество. Наиболее распространено строительство панельных и монолитных домов. «Панели» встречаются практически везде. Наиболее удачный вариант панельного дома начинает копироваться тысячами, порождая «серии» домов. Строительство монолитных домов – относительно новое направление для отечественного жилищного строительства, главное преимущество которого – индивидуальность домов. Еще одно достоинство монолитов – более высокие показатели тепло- и звуконепроницаемости, обеспечиваемые за счет практически «бесшовной» конструкцию. Кроме того, монолитные конструкции более долговечны. Монолитные дома, в свою очередь, подразделяются на панельно-монолитные и кирпично-монолитные, отличающиеся в материале наружных стен. О достоинстве домов, возведенных полностью из кирпича, говорить не надо – они и более теплые, и «дышащие», так как кирпич, по сути, природный материал. Однако в силу достаточно трудоемкой технологии и длительности сроков кирпичного строительства встречаются они гораздо реже (см. подробнее в разделе «Серии и типы домов»).

   Не менее важно для будущих жильцов соотношение этажности дома и близлежащей территории. Если Вы покупаете квартиру в высотном доме без подземного гаража или обустроенной парковки, логично, что рядом с домом должно быть достаточно места для автомобилей жильцов. Даже если у Вас и нет своего автомобиля, выясните, сколько предусмотрено машиномест (минимальное количество - одно машиноместо на каждую квартиру в доме). Большой дом в центре города с маленькой прилегающей территорией – гарантия того, что двор будет заставлен автомобилями, и автовладельцам, не успевшим занять место, придется оставлять машину далеко от дома. Что касается количества квартир на этаже, правило простое – чем меньше, тем лучше, но, учтите, и дороже. Сегодня в практику вошло строительство «многосекционных» домов, то есть в разных секциях такого дома на этаже разное количество квартир. Согласитесь, чувствуется разница, две семьи проживают на одной площадке или десять, так что это – прямой вопрос Вашего комфорта.

   Далее изучаем внешнюю и внутреннюю инфраструктуру дома. Сюда включаются наличие, количество, тип и бесшумность лифтов. Громыхающий лифт в подъезде может изрядно испортить жизнь, и это, увы, пока не пережиток прошлого. Недобросовестные застройщики экономят на установке лифтов низкого качества от сомнительных производителей, порядочные на Вашем комфорте экономить не станут. Не менее важны площадь помещений общего пользования (лестничные и лифтовые площадки), наличие и количество мусоропроводов, сигнализации, помещения для консьержа. Узнайте, что по плану будет на первых этажах Вашего будущего дома. Многие дома сегодня планируются заведомо с учетом размещения в них магазинов, фитнес-центров и даже кафе. Покупая квартиру в новостройке в неновом районе можно предусмотреть наличие детских площадок, школ, поликлиник, магазинов, спорткомплекса. Если же дом возводится в новом районе или в строящемся квартале, нужно узнать у застройщика, запланировано ли озеленение и ограждение территории дома, строительство поблизости школ, детских садов и пр. И, главное, не забудьте узнать, когда все это будет готово.

   Обычно сроком завершения строительства принято указывать квартал года. К сожалению, сдача объекта застройщиком в срок является сегодня не правилом, а скорее исключением. Поэтому срок окончания строительства один из самых важных и, одновременно, самых сложных вопросов. Несмотря на то, что по закону к застройщикам, срывающим установленные сроки, применяются штрафные санкции, ситуация пока не улучшается. Поэтому при покупке недостроенного жилья время переезда планируйте, на всякий случай, с запасом. Тем более что документальное оформление собственности на квартиру тоже занимает немалый срок.

   Для приобретения жилья в новостройке предусмотрены различные формы правовых отношений. И застройщики прибегают к всевозможным юридическим ухищрениям с целью обезопасить себя от возможных взысканий в рамках закона «Об участии в долевом строительстве», считая его нормы слишком жесткими. Так, чтобы уйти от распространения данного закона, застройщики предлагают разнообразные схемы, от приобретения их векселей до договора уступки прав требования. Наиболее популярны договоры об участии в долевом строительстве и договоры инвестирования. Но надежнее будет все же проконсультироваться у юриста, какой лучше заключать договор (см. подробнее о способах приобретения жилья в разделе «Покупка квартиры»).

   Если Вы приобретаете квартиру в панельном доме, это означает, что Ваше жилье будет совершенно определенной планировки. В связи с распределением в панельном доме нагрузки на стены, как правило, запрещается их передвигать или сносить. К тому же в домах одной серии существует несколько вариантов квартир, и Вам придется выбрать планировку из тех, что предусмотрены в доме данной серии. Другое дело монолитные дома. В них нагрузка ложится не на стены, а на железобетонный каркас здания, что позволяет проектировать любое расположение комнат. Единственное ограничение - санитарные нормы и правила. Поэтому в монолитном доме клиенты могут приобрести квартиру с «индивидуальной планировкой». Это означает, что планировка таких квартир разрабатывается при создании проекта. Хотя сегодня не менее часто застройщики стали предлагать продажу квартир вообще без внутренних перегородок, объясняя это предоставлением возможности жильцам самим планировать свою квартиру. Однако учтите, что устройство внутренних перегородок возможно только в рамках проектной планировки, и любое ее последующее изменение повлечет дополнительные расходы на заказ по разработке проекта перепланировки и его утверждение в различных инстанциях. Так что «благое» стремление застройщика сдать квартиру без стен чаще продиктовано банальным желанием сэкономить.

   Что ж, надеемся, приведенная инструкция поможет Вам грамотно подойти к приобретению нового жилья. Удачного Вам выбора и счастливого новоселья!