Формирование стоимости вторичного жилья
Формирование ценового диапазона на рынке вторичного жилья обусловлено многочисленными факторами, как внутреннего, так и внешнего характера. В большей степени влияние оказывает экономическая ситуация в стране, которая обуславливает платежеспособность граждан. В целом недвижимость остается «твердой валютой» даже в моменты кризиса, однако стоимость в большинстве случаев неумолимо падает из-за понижения рентабельности рынка, вызванного падением доходов. С другой стороны, при сильном давлении иностранного капитала рынок невольно поднимает цены в связи со значительным разбросом покупательских способностей.
Стоит отметить, что для рынка недвижимости действуют общеэкономические принципы снижения стоимости. Подчас пересчета стоимости на квадратный метр строго прослеживается тенденция удешевления жилья с ростом площади. Так, например, четырехкомнатная квартира окажется дешевле двух двухкомнатных при одинаковом метраже. Кстати, подобная схема работает и для квартир с улучшенной планировкой, когда площадь заметно увеличена, а количество помещений остается прежним. Только здесь снижение стоимости перекрывается доплатой «за элитность» жилья.
Вполне очевидно, что ценовой диапазон вторичного рынка напрямую зависит от стоимости квадратного метра нового жилья на данный момент и подчас осуществления сделки. Часто случается так, что стоимость квартиры при перепродаже оказывается выше, чем была после постройки, из-за моментного общего скачка цен или курсов валюты. Хотя здесь большое значение приобретают частные факторы, поскольку жилье может не соответствовать своей начальной стоимости из-за строительного брака.
В каждом частном случае формирование стоимости вторичного жилья происходит под давлением архитектурных и географических факторов. Цена жилья заметно падает с увеличением возраста здания, особенно если оно было построено в годы правления Хрущева. Хотя в последнее время эта тенденция была нарушена из-за запуска государственной программы решения жилищной проблемы. Многие за относительно небольшие деньги приобретают квартиры Сталинской эпохи, чтобы через год-другой получить новое жилье в спальном районе.
Существенную роль играет окружающая инфраструктура: близость станции метро, расстояние до центра города, торговые точки, места отдыха, транспортные артерии могут изменять стоимость квартиры в несколько раз. Цены на жилье варьируют в зависимости от общей планировки. Так первый этаж, совмещенный санузел, низкие потолки, выход окон на строительную площадку или оживленную трассу, плохое шумоподавление и теплоизоляция понижают стоимость в общей сложности на треть и более.
Далее в дело вступают личные предпочтения потенциального покупателя: опрятный подъезд, чистый лифт, привлекательный внешний вид самого здания повысят кредит доверия и положительно скажутся на стоимости. Спорным моментом является дорогой ремонт жилья. Здесь продавцу лучше выполнить качественный косметический ремонт, и каждый вложенный рубль окупится десятикратно – так говорит статистика продаж. Т.о. за спокойствие и комфорт приходится платить много дороже.
Гуща Александр